一般に「競売」という言葉はよく知られていますが、任意売却（任売）という言葉には馴染みがない方が多いのではないでしょうか？任意売却とは住宅ローンや税金などの支払いが困難になった不動産所有者が、債務を返済する目的で不動産を売ることを指します。売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。“任意”、つまり“債務者（所有者）の意思”で売却することを指します。

金融機関が裁判所に申し立てて担保となっている不動産を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収するという手段を取る場合があります。この担保不動産を強制的に売却する行為が競売です。競売は正式には一般競争入札と言って債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することを指します。すなわち、競売は“債務者（所有者）の同意なしに”売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売の場合、競売費用は遅延損害金などが上乗せされるので借入金がどんどん膨らんでしまいます。また競売では売却までの時間を短くすることが最優先のため、市場価格の20-30%ほど安価での売却となってしまう可能性があります。

一方で任意売却は債務者の意思で売却するので、債務者にとって可能な限り優位な条件で売却を進めることができます。一般に競売よりも高値での売却が期待できます。また、売却後の返済方法や返済額の希望なども債権者と協議の上決定するため、一定程度、債務者に優位に計画することが出来ます。

従って、競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありませんので、返済が困難になった時や今後返済が困難になりそうだと感じたときは、躊躇せずに任意売却で返済に取り組むことをオススメします。

任意売却を始めるタイミングに、明確な定めはありません。住宅ローンの返済が一度でも滞ると債権者としてはいつでも抵当権を実行し競売手続きを進める事ができるため、可能な限り早めにローン債権者に任意売却の意思を伝えたほうがよいでしょう。一般的には債務者が6ヶ月以上返済を怠った場合に、債権者は担保権の実行により競売を申し立てます。

なお、競売手続きがスタートした後でも債権者は競売の申し立てを取り下げることができるため、債権者が納得すれば競売手続きスタート後も任意売却を行うことは可能です。ただし、開札期日（住宅を競売で買い受ける人が決まる日）以降は申立人の一存で取り下げることはできないため、遅くとも開札期日の数週間前までに任意売却を決める必要があります。

なお、住宅金融支援機構は、任意売却に積極的に取り組んでおり、2～3カ月滞納しますと任意売却を奨励するような文書が債務者のもとへ送られてきます。

https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html

任意売却を実施しても、通常の不動産取引と同じように、人気エリアではない、立地が不便、金額が高いなどの理由で買い手がつかないことはあります。この場合には、住宅ローン債権者と相談しながら、売り出し価格を下げつつ購入希望者が現れるのを待ちます。しかし、債権者もいつまでも待ってくれるわけではないので、ある程度チャレンジしても売れない場合には任意売却を打ち切り、以降は競売手続きが進行することになります。